W opisanej sytuacji nie może pan raczej żądać rozbiórki budynku. Nie oznacza to jednak, że musi pan znosić zajęcie części swojej działki bez żadnej rekompensaty. W myśl art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego w przypadku takiego naruszenia prawa własności właścicielowi przysługuje tzw. roszczenie negatoryjne o przywrócenie stanu zgodnego z prawem, czyli żądanie rozebrania części budynku lub urządzenia przekraczającego granice gruntu sąsiedniego. Jednak to uprawnienie w szczególnych okolicznościach jest wyłączone. I tak art. 151 k.c. przewiduje, że jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on natomiast żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.
Każde z tych rozwiązań pozwala uregulować stan prawny obu nieruchomości. Ustanowienie służebności gruntowej zwanej służebnością budynkową będzie podstawą zajmowania części cudzego gruntu przez budynek. Treścią takiej służebności jest to, że właściciel zajętej częściowo nieruchomości musi znosić fakt, że na jego gruncie znajduje się budynek należący do innej osoby. Służebność budynkowa w zasadzie nie może być zmieniona ani zniesiona, chyba że część budynku przekraczająca granicę nieruchomości sąsiedniej przestanie istnieć.
Jeśli natomiast właściciel sąsiedniej działki wykupi część gruntu, budynek znajdzie się w całości na jego działce, a nie na dwóch nieruchomościach będących własnością różnych osób. Na tym tle może bowiem dojść do sporu, do kogo należy budynek. Zasada ogólna wyrażona w art. 48 k.c. stanowi, że budynek jest częścią składową nieruchomości. W razie przekroczenia granicy nieruchomości w czasie zabudowy przyjmuje się, że budynek należy do gruntu, na którym znajduje się jego większa część.
Służebność gruntowa może być ustanowiona w umowie albo w orzeczeniu sądowym. Za ustanowienie służebności przysługiwać będzie panu wynagrodzenie, którego nie należy mylić z odszkodowaniem. Powinno ono uwzględniać skutki przekroczenia granicy, tj. rodzaj i stopień uciążliwości dla pana jako właściciela zajętej częściowo nieruchomości i korzyści uzyskane przez właściciela budynku. Wynagrodzenie za wykupienie gruntu ustala się na podstawie ceny wolnorynkowej, jaką właściciel budynku musiałby zapłacić, gdyby do wykupienia gruntu miało dojść dobrowolnie. Jeżeli nie dojdzie pan do porozumienia z sąsiadem w sprawie wysokości wynagrodzenia z tytułu służebności lub ceny wykupu, kwotę powinien określić rzeczoznawca majątkowy.
Wybór roszczenia należy do pana. Należy pamiętać, że będzie on wiążący, co oznacza, że w przyszłości nie może pan zmienić w tej kwestii zdania. Należy na piśmie poinformować sąsiada o pana żądaniu, a jeżeli ten na nie się nie zgodzi, pozostanie wniesienie pozwu do sądu.
Maciej Kania
źródło: na pytania odpowiada Alicja Moroz – prawnik
